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房地產(chǎn)評(píng)估
【點(diǎn)擊數(shù)：12464 更新：2007/11/2 16:19:18
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一、名詞解釋
土地是指陸地及其窨的全部環(huán)境因素，是由土壤、氣候、地質(zhì)、地貌、生物和水文地質(zhì)等因素構(gòu)成的自然歷史綜合體，包括過去和現(xiàn)在人類活動(dòng)的結(jié)果。
所謂土地的經(jīng)濟(jì)供給，是指在土地的自然供給的范圍內(nèi)，對(duì)土地進(jìn)行了開發(fā)、規(guī)劃和整治，可滿足人類不同需求的土地供給。
土地及其定著物通稱為不動(dòng)產(chǎn)。定著物是指附著于土地，在與土地不可分離的狀態(tài)下才能使用的物體，如建筑物、構(gòu)筑物等。
國有土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。國有土地使用權(quán)出讓可以采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣和掛牌方式。國有土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：（1）居住用地70年；（2）工業(yè)用地50年；（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；（5）綜合或者其他 用地50年。
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。
土地使用權(quán)出租是指土地使用者人微言輕出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。
二、房地產(chǎn)評(píng)估的原則
（一）最有效使用原則
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)用途可以通過競(jìng)爭(zhēng)決定，使房地產(chǎn)達(dá)到最有效使用。因此評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，不能僅僅考慮房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的用途和利用方式，而是結(jié)合預(yù)期原則考慮何種情況下房地產(chǎn)才能達(dá)到最佳使用及實(shí)現(xiàn)的可能，以最佳使用所能帶來的收益評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值。
（二）合法原則
合法原則是指房地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)以評(píng)估對(duì)象的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用和合法處分等為前提進(jìn)行。
三、房地產(chǎn)評(píng)估程序
（一）明確評(píng)估基本事項(xiàng)
（二）簽訂評(píng)估合同
（三）制訂工作計(jì)劃
（四）實(shí)地勘查與收集資料
評(píng)估資料的收集在評(píng)估過程中是一項(xiàng)耗時(shí)較長(zhǎng)，而且艱苦細(xì)致的工作。包括：（1）評(píng)估對(duì)象的基本情況；（2）有關(guān)評(píng)估對(duì)象所在地段的環(huán)境和區(qū)域因素資料；（3）與評(píng)估對(duì)象有關(guān)的房地產(chǎn)市場(chǎng)資料，如市場(chǎng)供需狀況、建造成本、租售價(jià)格等；（4）國家和地方涉及房地產(chǎn)評(píng)估的政策、法規(guī)和定額指標(biāo)。
（五）測(cè)算被估房地產(chǎn)價(jià)值
（六）綜合分析確定評(píng)估結(jié)果
（七）撰寫評(píng)估報(bào)告
四、房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素
（一）房地產(chǎn)價(jià)格的種類
1、根據(jù)權(quán)益的不同，可分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、其他權(quán)利價(jià)格
2、按價(jià)格形式方式可分為市場(chǎng)交易價(jià)格和評(píng)估價(jià)格
3、按房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)可劃分為土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格
4、按房地產(chǎn)價(jià)格表示單位可劃分為總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)
5、其他價(jià)格類型
公告地價(jià)，是政府定期公布的土地價(jià)格，在有些國家和地區(qū)，一般作為征收土地增值稅和征收土進(jìn)行補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。
申報(bào)價(jià)格，是房地產(chǎn)權(quán)利人向政府申報(bào)的房地產(chǎn)交易成交價(jià)格，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十四條規(guī)
：“國家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。
（二）房地產(chǎn)價(jià)格的特征
1、房地產(chǎn)價(jià)格是權(quán)益價(jià)格
2、房地產(chǎn)價(jià)格與用途相關(guān)
3、房地產(chǎn)價(jià)格具有個(gè)別性
4、房地產(chǎn)價(jià)格具有可比性
（三）房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素
1、一般因素
主要包括經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、行政因素和心理因素等。
2、社會(huì)因素
主要包括人口因素、家庭規(guī)模因素、房地產(chǎn)投機(jī)因素、教育科研水平和治安因素、社會(huì)福利因素。
3、行政因素
（1）土地使用制度與住房制度、地價(jià)政策
（2）城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略
（3）稅收制度、投資傾斜、優(yōu)惠政策
（4）行政隸屬關(guān)系變更
（5）交通管制
4、心理因素
（四）區(qū)域因素
1、商服繁華因素
2、道路通達(dá)因素
3、交通便捷因素
4、城市設(shè)施狀況因素
（1）基礎(chǔ)設(shè)施
（2）生活設(shè)施
（3）文體娛樂設(shè)施
5、環(huán)境狀況因素
若一個(gè)地區(qū)綠地較多、公園充足、環(huán)境優(yōu)美，則該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平較高；或噪聲污染、大氣污染、水污染較嚴(yán)重，則房地產(chǎn)價(jià)格水平較低
（五）個(gè)別因素
1、土地的個(gè)別因素
（1）區(qū)位因素
（2）面積因素、寬度因素、深度因素
（3）形狀因素
（4）地力因素、地質(zhì)因素、地勢(shì)因素、地形因素
（5）容積率因素
（6）用途因素
（7）土地使用年期因素
2、建筑物的個(gè)別因素
（1）面積、結(jié)構(gòu)、材料等
（2）設(shè)計(jì)、設(shè)備等是否良好
（3）施工質(zhì)量
（4）法律限制
（5）建筑物是否與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)
五、房地產(chǎn)評(píng)估方法
1、收益法；
2、市場(chǎng)法；
3、成本法；
4、假設(shè)開發(fā)法；
5、基準(zhǔn)地價(jià)修正法；
6、路線價(jià)法。
