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也談拆遷評估的特點與評估方法的選擇
【作者：邱英林 來自：《中國資產評估》雜志 點擊數：3355 更新：2008/3/21 16:09:51
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隨著我國市場經濟的發展，建筑拆遷已成為城市建設及新農村建設中的一項重要工作。2001年，國務院為此發布了《城市房屋拆遷管理辦法》和《認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定》的通知。我省的人大常委會也于2006年9月對《山東省城市房屋拆遷管理條例》及其它配套文件進行了修訂。本文擬結合對華電國際萊州發電廠建設建筑拆遷中的評估工作體會，對幾個與拆遷評估工作有關的問題作一些探討，期望擴大共識，使這方面評估方法的選用更加科學合理。
一、本拆遷評估項目的特點
1、此拆遷評估項目中，涉及戶數較多、工作量大，需要解決的問題也較為復雜。
華電國際萊州發電廠建設項目，選址于山東省萊州市金城鎮海北嘴村西北角，其海邊為漁港與水產養殖區。整個建設項目占地八百多畝，涉及拆遷戶一百四十多家。拆遷對象包括住宅、企業、漁港、水產養殖區設施以及飯店、商店、公安邊防工作站等各類建筑。由于拆遷對象的地理環境較為特殊，建筑形式也種類繁多（如水產養殖區的擋浪壩是由各個養殖戶各自設計建造的，無統一規劃，結構都各不相同，造價也相差懸殊；再如水產養殖區的分級還需要進行確認等），種種因素都導致拆遷評估工作復雜程度的增加。
2、此建設項目中的拆遷評估是拆遷工作中的主要矛盾。
拆遷人、被拆遷人、政府三方之間的矛盾最終都集中到了評估機構出具的評估報告上。隨著《物權法》的實施，拆遷人與政府都希望依靠評估機構出具的評估報告的說服力，因此，評估工作成了影響建設項目拆遷進度的關鍵。
3、評估方法的選用需要因地制宜。
建設部2003年《城市房屋拆遷估價指導意見》中規定房屋拆遷時的價值評估一般采用市場法，但本拆遷范圍所處位置是一個較為偏僻的小漁港，能夠符合市場法應用條件，找到與所評估建筑相同、相似的市場交易案例并不容易。并且，本拆遷范圍中非商品房的土地價格完全由政府控制，因此，采用房地合一的市場法進行評估更受到限制。
而拆遷范圍內的一家飯店，其土地已經具備商用土地的產權證，經營效益也較好，顯然適于采用收益法進行評估。此外，本拆遷范圍內海邊有大量的無證房屋，其評估方法的選用顯然需要進行特殊考慮。
4、拆遷評估的結果必須達到統一和合理。
在本拆遷范圍中有很多拆遷戶擁有相同類型的建筑。如各水產養殖場的大棚只是檐高不同與建設時間不同，建筑結構與所采用材料都是相同的。本拆遷范圍內各類辦公用房的建筑結構也大同小異。因此，在評估中，不能偏聽房主對其建筑結構和隱蔽工程的夸大，需要采用一致的標準評估其價值。而對于一些結構特殊的建筑，評估人員需要特殊對待。如果評估結果因草率馬虎導致不公正，則立即可能誘發拆遷戶的不滿，從而使拆遷工作受阻。
二、評估方法的選用
在此拆遷評估項目中，我們采用了多種評估方法。
（一）市場法
根據有關規定，城鎮房屋拆遷評估價格應以市場價值為準，這是合理的評估價值基準。從法律上來看，拆遷人和被拆遷人是平等的民事主體，拆遷補償應符合公平原則。即便是為改善城市居民生活條件與居住環境的公益性拆遷，也不應犧牲拆遷戶的個人利益。拆遷人占有拆遷戶的房屋，給予的補償應該是一種購買行為，是拆遷人購買拆遷戶的房屋。這種購買應體現等價交換的原則，其價值量應以市場價值為基準。拆遷戶得到的拆遷補償款應能在市場上另行購買一套同樣條件、質量和面積的房屋。
評估不動產的市場價值，最適用的評估方法是市場法。但不動產市場法的應用需要具備一定的條件，并應注意若干問題。
一是市場法需要有一個充分發育活躍的市場，二是評估比較中，參照物與被評估資產是可比較的，三是不動產采用市場法必須是房地合一的評估。可同時滿足這三個條件的拆遷不動產大部分是城市中拆遷的商品房，對于不動產交易市場不活躍的農村和鄉鎮，評估師采用市場法時應特別謹慎，選用的參照物及各種參數要認真權衡，多加分析，防止評估結果出現背離客觀實際的現象。
本拆遷范圍中海岸邊有一棟新建不久的二層歐式別墅，屬于商品房，土地證、房權證俱全，建筑裝飾也檔次較高。但在該拆遷范圍中，缺少采用市場法進行評估類似建筑的交易參照案例，我們最后選擇了離拆遷區域不遠的三山島的別墅交易價格作為參照案例，然后進行區域修正、建筑年限修正、建筑檔次修正等，得出了較合理的評估價值，并得到了拆遷雙方的認可。
（二）收益法
在本拆遷范圍內，有一個裝飾檔次較高的飯店，其土地使用權性質為商業用地，房權證書已明確標注為是飯店，工商營業執照和納稅證明俱全，年收益也比較可觀。對其如采用市場法評估，難于尋找交易參照案例。如采用成本法評估，則可能因忽視了飯店的收益而得出較低的評估值。我們決定采用收益法進行評估。
在本次采用收益法對飯店的評估中，由于有政府部門確定飯店的土地價格，因此是先根據飯店建筑與其土地的總收益，折現得出其總體價格，然后扣除土地價格，得出的即為飯店建筑的價格。
（三）成本法
在本拆遷評估中，由于市場法和收益法的應用受到各方面條件的限制，因此還是大量地使用了成本法。對于那些無證的房屋及構筑物，使用成本法評估則更為必要。
但在采用成本法進行拆遷評估中，應注意一些具體問題，并要對這些具體問題進行具體分析。
如一棟已使用30年的磚木結構的起脊瓦房，其居住功能并不比新建住房低多少，如采用年限法評估則會很不合理。我們依據原城鄉建設環境保護部制定的《房屋完損等級評定標準（試行）》[城住字[1984]678號]中的基本規定，進行現場勘查打分，再進行功能系數修正，得出評估值。評估結果符合國家拆遷條例規定的精神，并得到了拆遷雙方當事人的認可。
又如本建設項目拆遷戶數多、評估工作量大，為了防止不同房屋評估價值出入較大，我們設定了拆遷房屋的標準重置成本。在這一標準重置成本中，列出了不同建筑檔次房屋的各承重構件、門窗、水電暖設施與裝飾的各類標準成本單價。在評估中，我們通過相應調整和修正，得出其所評估建筑物的重置單價，從而得出評估值。
對于非商用性質卻在進行商業經營的房屋建筑，如小商店、小飯店、機動車修理鋪等，只要其能提供工商經營許可證和稅務納稅證明的，我們在采用成本法評估時，根據其收入給予了適當的收益補償。
對于海邊幾幢老人常年居住的住宅，無房權證和土地證，房屋本身質量也較差，如僅以成本法評估補償價值，可能解決不了他們以后的居住問題。但這些房屋是老人們避風遮雨賴以生存的住處，根據國務院第305號令《城市房屋拆遷管理條例》精神，我們積極建議華電國際萊州發電廠籌建處為他們新建住宅，最終使老人們得到了妥善安置。社會上也因此對此安置工作給予了良好的評價。
(作者單位：山東萊州宏正會計師事務所)
