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位置：山東忠信會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司 > 資產(chǎn)評(píng)估

    對(duì)于銀行貸款中抵押物價(jià)值評(píng)估應(yīng)采用什么價(jià)值類型，美國(guó)價(jià)值評(píng)估行業(yè)認(rèn)為對(duì)應(yīng)的應(yīng)該是“市場(chǎng)價(jià)值”。他們認(rèn)為債權(quán)方?jīng)Q定貸多少款，那是債權(quán)方自己的事，評(píng)估師能夠且只能夠提供的是市場(chǎng)價(jià)值，評(píng)估師不能替代債權(quán)方?jīng)Q策。而歐洲價(jià)值評(píng)估行業(yè)認(rèn)為貸款抵押物價(jià)值評(píng)估的價(jià)值類型可以使用抵押價(jià)值這一價(jià)值類型。他們認(rèn)為抵押價(jià)值是在市場(chǎng)價(jià)值的基礎(chǔ)上考慮風(fēng)險(xiǎn)折扣后的價(jià)值額度。他們認(rèn)為既然委托方的評(píng)估目的是抵押貸款，那么就應(yīng)該為委托方提供一個(gè)貸款金額的最終依據(jù)，并且應(yīng)由評(píng)估師根據(jù)有關(guān)規(guī)定考慮風(fēng)險(xiǎn)折扣。
    在我國(guó)，業(yè)內(nèi)主流觀點(diǎn)也認(rèn)為貸款抵押物價(jià)值對(duì)應(yīng)的應(yīng)該是“市場(chǎng)價(jià)值”。我國(guó)的貸款銀行事實(shí)上也是這樣實(shí)行的，即由貸款銀行在我們?cè)u(píng)估師提供的評(píng)估結(jié)論基礎(chǔ)上，確定風(fēng)險(xiǎn)折扣，從而決定貸多少款。在建設(shè)部、中國(guó)人民銀行及中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)三部委聯(lián)合下發(fā)的《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(建住房[2006]8號(hào))》(以下稱《意見》)中，也涉及到了抵押物評(píng)估時(shí)的價(jià)值類型。《意見》第四條提出：“房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。”
    但有的觀點(diǎn)認(rèn)為，貸款抵押物價(jià)值對(duì)應(yīng)的應(yīng)該是一個(gè)“謹(jǐn)慎的”價(jià)值類型。其理由可能是基于下面三方面考慮的：一是評(píng)估執(zhí)業(yè)時(shí)應(yīng)遵循“謹(jǐn)慎性”原則；二是要強(qiáng)調(diào)在評(píng)估中不得高估收入或低估費(fèi)用成本；三是認(rèn)為既然評(píng)估價(jià)值是”未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款”，那么該評(píng)估價(jià)值似乎應(yīng)該比市場(chǎng)價(jià)值要小一點(diǎn)。
    對(duì)貸款抵押物評(píng)估中應(yīng)采取“謹(jǐn)慎性”價(jià)值類型的觀點(diǎn)，筆者對(duì)此有以下分析：
    1、貸款銀行都希望抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值不高評(píng)。“謹(jǐn)慎性”也應(yīng)該是評(píng)估師的一種執(zhí)業(yè)態(tài)度和一種職業(yè)操守。實(shí)際上，《意見》在第十條至第二十八條的評(píng)估操作要求中，已經(jīng)非常重視評(píng)估師保持謹(jǐn)慎性工作態(tài)度這一問(wèn)題了。如《意見》較詳細(xì)地提出了評(píng)估中三種基本評(píng)估方法運(yùn)用時(shí)的要求、不得濫用假設(shè)和限制條件、評(píng)估師報(bào)告進(jìn)行有關(guān)的提示與進(jìn)行抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析等等。
    2、沒(méi)有必要因“謹(jǐn)慎性”的需要，將抵押物的評(píng)估價(jià)值類型由“市場(chǎng)價(jià)值”改變?yōu)椤暗盅簝r(jià)值”，從而對(duì)抵押物評(píng)估得出的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行折扣。根據(jù)目前我國(guó)貸款銀行的貫例，是由債權(quán)人——貸款銀行自己來(lái)確定風(fēng)險(xiǎn)折扣。房地產(chǎn)市場(chǎng)資產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和泡沫到底有多少，問(wèn)題很復(fù)雜，如果央行與銀監(jiān)會(huì)擔(dān)憂當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)的資產(chǎn)泡沫，那也是由其根據(jù)對(duì)總體情況的判斷來(lái)考慮銀行風(fēng)險(xiǎn)折扣的問(wèn)題，而不適于由評(píng)估師通過(guò)改變?cè)u(píng)估價(jià)值類型來(lái)決定。
    3、至于《意見》第四條“未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款”之后，評(píng)估結(jié)果中的價(jià)值類型仍然是市場(chǎng)價(jià)值，而并不是所謂的抵押價(jià)值。扣除“法定優(yōu)先受償款”，只是對(duì)抵押物權(quán)利瑕疵事項(xiàng)的特別處理。
    4、抵押物的評(píng)估價(jià)值受經(jīng)濟(jì)、貸款政策及評(píng)估規(guī)范各種因素的影向。如果按照歐洲價(jià)值評(píng)估行業(yè)所應(yīng)用的抵押價(jià)值類型進(jìn)行評(píng)估，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)比較平穩(wěn)時(shí)，則我們通過(guò)對(duì)市場(chǎng)價(jià)值的修正得出抵押房地產(chǎn)的抵押價(jià)值可能還容易一些。而當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的資產(chǎn)泡沫可能是非常大的，此時(shí)評(píng)估其抵押價(jià)值則是非常困難的了。
    最后需要強(qiáng)調(diào)的是，價(jià)值評(píng)估中一切“價(jià)值類型”的定義，都是圍繞評(píng)估目的而確定的，并服務(wù)于評(píng)估報(bào)告的使用者。而市場(chǎng)價(jià)值為“自愿買方與自愿賣方在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場(chǎng)營(yíng)銷以后所達(dá)成的公平交易值。”只要我們充分明確了市場(chǎng)價(jià)值這一價(jià)值類型的內(nèi)涵與功能，就可以提供一份以市場(chǎng)價(jià)值為價(jià)值類型的、清晰的抵押價(jià)值評(píng)估報(bào)告了。

           (作者單位：重慶銀河會(huì)計(jì)師事務(wù)所)